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采光权纠纷指引
来源:曾艳律师
发布时间:2010-10-27
浏览量:1299

                   采光权纠纷指引 

(1)询问相邻的两处不动产的基本情况是否有违法建筑问题,不同情形的被告是不同的

违章建筑顾名思义就是没有规划许可证私自建设、搭建、改建已有的房外设施。如果规划部门给了许可证可以提起行政诉讼。

违章建筑损害了邻人的采光权,其责任主体是违章建筑的搭建者、改建者。承担责任的方式一般是停止侵害,恢复原状。

合法建筑,即开发商依法取得建筑许可证、规划许可证的高层建筑物。承担责任的主体往往是开发商、规划设计部门,即合法建筑的受益人和责任者。

(2)询问两处房屋高层还是多层,间距是否符合法律规定,2003年以后,石家庄规划局在规划审批中采用两种控制建筑间距的方法:对低层和多层建筑实行间距系数控制(新建建筑与北侧相邻住宅建筑的间距系数为楼高的1.5倍);对高层建筑实行日照分析。

(3)询问日照时间和采光时间。石家庄市现行日照标准依据《城市居住区规划设计规范》中有关条款及相关解释,采用大寒日2小时作为住宅日照标准,日照有效时间带为8时至16时。同时,为加快旧城改造进程,根据《城市居住区规划设计规范》中有关条款及相关解释,对部分城市旧区改造项目内部采用大寒日1小时作为住宅日照标准,日照有效时间带也为8时至16时。

(4)确定为侵权后的赔偿计算:1)受侵害方房屋贬值部分。委托物价评估部门,对受害方的原有价值及采光受影响后的价值予以评估,其差额部分应属赔偿范围。2)受侵害方采取补救措施的费用。受害方因采光的需要,需改变原有房屋结构,如由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用,增大门窗面积,开天窗等,该项费用应属赔偿范围。另外,受害方因采光不足,室内照明设备使用时间相对延长,对照设备的使用寿命及能源消耗都有较大影响,可考虑将该项费酌情予以一次性判赔。3)精神损害赔偿,住宅的日照、通风是舒适而健康的生活中必要的生活利益,采光更好的房屋也使得利用人获得更多的精神上的愉悦。由于阳光受到遮挡,家人的身心健康和情绪均受到直接影响。

 

                                             法律依据

  所谓采光权,通常是指房屋的所有人或使用人享有从室外取得适度光源的权利,比日照范围更大,没有相关法律规定。审理采光权案件,主要以四部法律为依据:

一是宪法第十九条规定的“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯”;

二是民法通则第八十三条规定的“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通风、通行、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成损失的,应当停止侵害?排除妨碍,赔偿损失”  2007年10月1日起,《物权法》对采光权进行了明文规定《物权法》规定(第八十九条):建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。;

三是房地产管理法第二十四条规定的“房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”;

四是规划法中的有关规定。我国《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范(GB50180-93)》(下称《规范》)的规定:“大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时,冬至日≥1小时,老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准;在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低;旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日日照1小时的标准。”
                                    侵权界定

新建筑和被侵权建筑是否是合法的建筑,楼间距是否符合法律规定,被侵权人的日照和采光时间是否低于国家标准。(请求法院委托有关部门进行鉴定)

新建建筑应当是办理了规划、消防等建筑行政审批的相关手续,建筑间距符合规定的合法建筑,这样的合法新建建筑对四周现状建筑的遮挡是合法的遮挡。
  一般情况下,规划与消防的行政审批是充分考虑到间距、遮挡、消防的法定要求,并且满足建设部规定的日照时间。这样的新建房屋不构成对现状住宅的侵权。
                                             赔偿标准

但目前就侵犯采光权并没有统一的赔偿标准.因此,建议参考下列因素来合理提出请求金额:

相邻采光纠纷处理的原则:

(1)公平原则。相邻采光纠纷的主体,是毗邻不动产的所有权人或使用权人,有一定的感情基础,日后还要长期相处生活下去。因此,可调解或判决侵害方给受害方一定的经济补偿,体现权利义务相一致原则。或者由侵害方适当修改建筑方案,再给予一定的补偿,最大限度地照顾邻方的采光需求。

(2)合法性原则。基于毗邻的不动产所有权使用权人,因采光发生纠纷,应审查建筑方有无土地使用权证,是否超界使用;有无城镇建设规划审批证,是否超审批面积及层数建筑。审查邻方有无房屋所有权或土地使用权证。因为房屋的所有、占有、使用权等权能,只有合法的前提下,方受法律保护。侵权损害的民事责任的构成,需具备四个要件:即损害事实的存在,侵权行为与损害事实有因果关系,行为人有过错,行为具有违法性。因此,合法性审查应是第一位的。建筑方土地使用及建设许可证等证件齐全,而邻方财产属于非法或违章建筑物的,因其失去合法的基础,其权益不受保护,不能抗辩建筑方,故应驳回邻方关于采光权的请求。对建筑方在诉讼庭审辩论终结前,仍不能提供其建筑的合法手续,又对邻方采光权造成侵害的,应判决限期拆除,排队妨碍。

(3)补偿性原则。对于涉邻不动产双方,均有合法手续或有财产凭证的,对建筑方无拆除可能的,由其向邻方给予一定的经济补偿,具体应考虑邻方采光受限制的程度,房屋间距的远近等综合考虑。

(4)采光纠纷赔偿的标准、范围。由于对采光权的侵害不仅体现在对物权的侵害上,还可能导致健康权、身体权、人格权以及其他权利的被侵害,因此,采光权侵权实际上是多重侵权的综合,赔偿内容应当包括:由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用,健康补偿费、视觉污染费,因采光损失导致房屋价值贬低等。

                            救济方式

由于相邻采光已经形成纠纷,要求提供便利一方的采光权已经受到侵害,应当排除妨碍,赔偿损失。鉴于相邻关系情况复杂,应从不动产所有人和占有人之间长期相处,有利团结互助的角度考虑。对排除妨碍,能拆除的应判令把影响采光部分的建筑予以拆除,不能拆除的,尽可能采取措施,给予受侵方的采光予以补救。赔偿的范围及数额:

(1)受侵害方房屋贬值部分。侵害方因其建筑物轻高空发展,充分利用了空间,其房屋有了较大的增值,或者侵害方所盖的高层建筑物纯粹为了商品房开发,其建成房屋的经济效益自不待言。与此鲜明对比的是,邻方的房屋因采光受到影响,其房屋在原有价值的基础上有大幅的下降。因为房屋的价值取决于其位置、方向、采光等关键因素,因此应委托物价评估部门,对受害方的原有价值及采光受影响后的价值予以评估,其差额部分应属赔偿范围。或者变通由建筑方将邻方的房屋以原有价格买下,受害方另置买新房。

(2)受侵害方采取补救措施的费用。受害方因采光的需要,需改变原有房屋结构,如由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用,增大门窗面积,开天窗等,该项费用应属赔偿范围。另外,受害方因采光不足,室内照明设备使用时间相对延长,对照设备的使用寿命及能源消耗都有较大影响,可考虑将该项费酌情予以一次性判赔。

(3)精神损害赔偿

 

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  • 律师姓名:
    曾艳
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    湖南日月明律师事务所
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    主办律师
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    14301*********414
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